Mietrecht – Bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung ist kein Mangel

Der BGH hat in einem neuen Urteil (BGH VIII 271/17) entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang stehen.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um Wohnungen aus den 60er bzw. 70er Jahren, die nach den damals geltenden Bauvorschriften und Standards errichtet wurden. Nach den derzeit geltenden DIN-Normen ergibt sich in Wohnungen aus dieser Bauzeit angesichts der so genannten Wärmebrücken ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung. Dies insbesondere dann, wenn das Gebäude nicht nachträglich gedämmt wurde.

Nach der Rechtsprechung des BGH sind Wärmebrücken in den Außenwänden jedoch keine Mängel, wenn die Wohnung im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Baues geltenden Vorschriften errichtet wurde. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter ein Recht zur Mietminderung sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Der Mieter kann danach erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei ist nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Es können sich folglich keine Sanierungspflichten aus dem Umstand ableiten, dass die angemietete Wohnung nicht mehr den heutigen Bauvorschriften entspricht.

Eine Mietminderung nur bei der bloßen Gefahr der Schimmelbildung ist somit nach der Rechtsprechung des BGH nicht zulässig, da die bloße Gefahr keinen Mangel darstellt. Insbesondere ist der Mieter in diesem Fall selbst in der Lage die Schimmelbildung durch regelmäßiges und „richtiges“ Lüften zu verhindern.

Dies bedeutet im Ergebnis, dass Mieter wohl zunächst abwarten müssen, bis in ihren Wohnungen tatsächlich Schimmelpilz auftritt. Erst dann können sie eventuell eine Sanierung fordern oder die Miete mindern.

Sollten Sie als Mieter von einem solchen Fall betroffen sein oder weist Ihre Wohnung andere Mängel auf, die der Vermieter nicht beseitigt, so ist anzuraten frühzeitig anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Minderung der Miete ist nur in absoluten Ausnahmefällen rückwirkend zulässig. Entsprechend ist bei Mängeln eine rechtzeitige fachliche Beratung dringend anzuraten. Gerne helfen wir Ihnen dabei, Ihre Rechte durchzusetzen.